【案件回顾】

2008年，博望区某村民委员会将杨某家农田征收后，给予村集体土地上建造的安置房二套作为经济补偿。后杨某夫妇将其中一套安置房以13万余元的价格出售给了另一村的刘某夫妇。次年，刘某夫妇对房屋进行装修后居住至今。

期间，因房屋外墙渗漏，又重新进行修缮。2011年，双方补签了《房屋买卖合同书》约定：杨某夫妇保证房屋权属清楚，对房屋拥有全部所有权，若发生产权或债务纠纷由杨某夫妇负责并承担相关的民事责任，造成经济损失负责赔偿；双方均不得单方面终止合同，不得违反合同约定的义务，否则应赔偿对方违约金拾万元，并承担因此给对方造成的一切经济损失。2018年，刘某夫妇将其曾经的住宅出售给了案外人。

现杨某夫妇以案涉房屋是在农村集体土地上建造的，无法办理房屋产权证，无法过户，不能在市场交易；且房屋的房主在村委会也一直备案在其名下；双方不属于同一集体经济组织的成员，不能就宅基地和集体土地上的房屋进行买卖为由，向法院提起诉讼，请求：确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效，刘某夫妇返还房屋。现房价大幅上涨，庭审中，杨某夫妇自认案涉房屋现市值60万元。

刘某夫妇辩称，案涉买卖合同是双方当事人真实意思表示，且已经实际履行完毕，不存在《民法典》合同的无效情形；杨某夫妇出售房屋多年后，在房屋价值巨大升值的情况下主张房屋买卖无效，违背了诚实信用原则，不利于交易秩序的安全与稳定；如果认定无效，出卖人应承担主要责任，并给予损害赔偿。

【汉济律师论法】

1.关于《房屋买卖合同书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”农民集体所有的土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中杨某夫妇与刘某夫妇不属同一农村集体经济组织，双方签订《房屋买卖合同书》买卖的房屋是在农村集体土地上建造的，没有办理相关的用地、规划及产权证书；且刘某夫妇至本案法庭辩论终结前也未能取得杨某夫妇所属的农村集体组织成员资格。该《房屋买卖合同书》与现行的法律、行政法规相悖，依法应认定为无效。

2. 关于案涉房屋是否应当返还的问题。《民法典》中，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，合同无效后，并不必然发生返还财产的后果。

本案属于特殊情形下的农村房屋买卖合同纠纷，是否返还房屋应当结合案件具体情况，兼顾合法性和合理性原则。

第一，从尊重历史，照顾现实的角度考虑，案涉房屋属于拆迁安置房。房屋买卖行为系双方的真实意思表示。合同签订后，刘某夫妇依约支付了房款，杨某夫妇依约交付了房屋，该合同事实上已经履行完毕。

第二，从维护诚实信用原则和规范当事人交易行为的角度考虑，杨某夫妇较长时间内未对案涉房屋提出异议。现房价上涨，如果判令返还房屋，刘某夫妇将因合同无效而产生巨大的信赖利益损失，杨某夫妇将从其导致合同无效的过错行为中获得巨额的利益。第三，从综合权衡双方利益和妥善化解矛盾的角度考虑，目前，刘某夫妇一家对案涉房屋进行了装修、添附，并居住十年之久。杨某夫妇提起诉讼只要求返还房屋。在法院释明下，其二人对后续补偿事宜未做处理。刘某夫妇亦未提起反诉。若判令返还房屋，对双方当事人均不利，有违公平原则。综合考量，返还房屋的条件尚不具备，维持现有使用状态为宜。

最终，法院会判决确认杨某夫妇与刘某夫妇签订的《房屋买卖合同书》无效，驳回杨某夫妇关于返还房屋的诉讼请求。宣判后，杨某夫妇不服提起上诉，二审经审理维持原判。

【汉济律师提醒】

在农村房屋买卖案件中，买受人与出卖人不属同一集体经济组织成员的情形非常多，转让农村房屋的同时也转让了宅基地，此类合同因触及该集体经济组织的整体利益，违反法律、行政法规的禁止性规定因而无效；

但合同无效后，并不必然发生返还财产的后果，公平和诚实信用原则的适用在本案中非常必要，不适用该原则将打破已经完成分配的利益格局、损害市场交易秩序的安全与稳定、违背契约精神、冲击人们朴素的道德观念，背后的法理源自于一句古老的法谚，即“任何人不应从其不诚信的行为中获利”。