【案件回顾】

A房屋为本案原被告按份共有。2009年3月5日,杨某依据其签署的《房屋租赁协议书》开始承租A房屋用于经营。约定租期五年,前三年每年租金为18万元。在《房屋租赁协议书》首部载明出租方是臧乙,落款处有臧甲和臧乙的签名。租期中,杨某将第一年租金打入臧甲的账户后,臧甲将其分配给其他出租人,其他出租人对此并无异议,杨某正常使用房屋。在第二年杨某交纳租金前,出租人对谁有权收取租金发生争议,为此,臧乙等以房屋租赁合同纠纷为由起诉杨某,要求杨某给付房租及违约金。2010年5月15日、2011年2月15日,藏乙等人先后到杨某店里催要房租,发生过冲突,2011年2月15日,杨某找到臧甲要求退租,并向臧甲提出赔偿违约金、装修损失等共计18万元。甲给付杨某137500元。杨某于当日夜间搬离出租房屋,将房屋钥匙交给甲。(2014)西民再初字第26号民事判决驳回了臧乙等的诉讼请求。藏甲要求藏乙等人按份额支付其应承担的数额。

【汉济律师论法】

根据《民法典》第三百零七条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”

本案中臧甲对诉争房屋有权行使管理的职责,当因房屋租赁发生争议时,有权基于管理职责与杨某解决争议。具体而言,臧甲的赔付行为是履行租赁合同约定义务的行为。杨某履行了交纳租金的义务后,臧乙等多次到杨某店里讨要租金,导致杨某无法正常经营,租赁合同的目的不能实现,杨某有权解除合同,并有权向任一共有人主张违约金和财产损失费用。因合同约定产生的债务,所有共有人均应承担赔付责任。这种偿还债务的赔付责任并不需要经过三分之二以上共有人的同意,这是共有人与杨某签订租赁合同已约定的违约责任。臧甲向杨某支付违约金及赔偿金的行为是履行租赁合同所约定的合同义务。义务的履行无需经共有人多数表决。不能因为共有人之间对于赔付的金额及赔付方式无法达成一致而免除这种义务。共有人对诉争房屋管理职责无明确约定,因此臧甲作为房屋共有人,有权对房屋行使管理职责。臧甲参与了与杨某就租赁房屋进行的谈判、签订合同、分配租金等事项。在涉案房屋租赁合同的签订和履行过程中,减甲是以相当于共有房产代表人的身份实施了具休的管理职责,因此当房屋租赁发生争议时,基于管理职责,臧甲享有与杨某协商解决争议的权利和义务。关于臧乙等人是否应共同承担向杨某的赔付责任。在杨某履行了交纳租金的义务后,臧乙等人到杨某店里讨要租金,影响到杨某的正常经营,为此杨某找到臧甲要求赔偿其经济损失并将涉案房屋交还。由此可见,造成涉案房屋租赁协议无法正常履行的原因是减乙等人造成的,故减乙等房屋共有人应共同承担向杨某的赔付责任。关于臧甲赔偿给杨某款项是否具有真实性、合理性。另案生效判决(2014)西民再初字第26号查明,减甲给付杨某137500元之事实客观存在。该金额包括1个月的租金,20%的违约金及部分因装修产生的财产损失,臧甲对杨某的赔付行为具有合理性。

【汉济律师提醒】

及时合理地履行法定或约定的赔付义务对于其他共有人的权益实质是一种 保护,能防止因共有物产生的债务扩大化。