【案件回顾】

“临街旺铺4.2米挑高送小院：××商铺在售，主力70-130平方米临街餐饮旺铺赠送80-90平方米地下室，赠送35平方米小院或露台，首层4.2米，二层为3.9米，价格为70000元/平方米……购买90平方米的房屋，就能赠送80平方米的地下室，还有露台”，这是一家售楼公司的广告宣传，这样诱人的宣传，在寸土寸金的北京，很快吸引了大批买主。

张先生是某信息公司负责人，他也注意到这家地产公司为推销位于北京市通州区某处楼盘底商所做的此宣传单。面对“买一赠二”的好消息，张先生认为十分划算。于是该信息公司就与该地产公司签订《商品房买卖合同》，约定分十期付款购买该涉案房屋。但到交房时却不见赠送的地下室和小院或露台。因此将该地产公司诉至法院，要求解除购房合同，退还已经支付的房款，并支付违约金。

【汉济律师论法】

法院经审理认为，商品房的销售广告等对于买房人可得面积作出承诺（赠与无合法手续的露台、地下室等），对房屋价格产生重大影响的，即使未载入合同亦应视为合同内容。卖房人违反该内容可构成根本违约，买房人有权主张解除合同及违约赔偿。

该案主审法官介绍，在本案中，根据信息公司提交的公证书和宣传网页中显示有涉案商铺所在楼盘信息，信息来源为地产公司，同时地产公司对于涉案楼盘的纸质宣传册及宣传单亦载明“赠送地下室”等相关内容，说明地产公司确有在广告中对房屋面积的扩大情况作出详细说明，该广告内容可以认定构成具体允诺。根据北京市规划和自然资源委员会通州分局作出的《责令限期改正通知书》所载，地产公司在涉案楼宇仅取得地上两层建设工程规划许可，却擅自在涉案楼宇地下建设一层地下室。

“根据对涉案商铺、周边商铺以及样板间的现场勘查，以及涉案商铺内楼梯下方有地下空间等情况，信息公司主张地产公司曾向其宣传购买涉案商铺赠送地下室，并对地下室的面积、位置等进行了较为具体的说明是属实的。”

现地产公司私自建设地下室的行为已被行政机关认定为违法并责令地产公司限期回填，导致地产公司无法向信息公司交付地下室，该项合同目的无法实现，地产公司属于严重违反合同约定，构成根本违约，信息公司有权据此申请解除合同。最终通州法院作出判决，解除双方《商品房预售合同》，地产公司退还房款并支付违约金13万元。

【汉济律师提醒】

近年来，个别地产开发商通过宣传小区物业服务和小区环境设施，一楼赠送花园、地下室，顶楼赠送露台等手段，想方设法谋取更大利润。但开发商为规避全部实现宣传内容导致的高额费用，往往不将这些在宣传中作为主要噱头的内容写进双方签订的商品房买卖合同，导致开发商交付的房屋不符合宣传所述或者根本没有相关设施的情况时有发生。因为双方书面合同中没有相关约定，广告内容难以举证，买房人维权困难，有时甚至无法提起诉讼。

“作为买房人，一定要注意广告宣传的诱人内容是否写入合同，广告中对该内容是否有非常具体的描述，如果没有写入合同，要慎重购买；如果没有写入合同但仍决定购买，要注意留存广告宣传的相关证据，便于维权使用。”作为开发商，不应在广告中进行虚假宣传。如果进行了这样的宣传，这些宣传又确实对房价产生影响，意图通过广告内容不写入合同躲避合同义务是行不通的。