【案件回放】

程甲(长子)、案外人程乙(次子)、程丙(三子)系兄弟关系,案外人程某公(于2017年去世)系三人父亲,案外人杨某绮系三人继母。

1999年12月19日,程甲、程丙、程乙、程某公、杨某绮签订家庭协议一份,关于住房分配问题约定如下:

1.小三仍住三屋不变,一切手续和钱款由小三交办,购完房后久住。

2.买的教化新房(651)号,和程甲现在住的宣西(60)号楼(132)号对换,手续、钱款由程甲交办。3.程甲住的宣西房二层由程乙交款购房,后由父亲和杨姨住到最终,由程乙接收,如中建换好房,仍归程乙。

协议落款处有五人签字。该份家庭协议中的“三屋”原所有权人为程某公,后变更至程丙名下,现由程丙占有使用;家庭协议中的“教化新房 (651)号”即案涉房屋,该房屋原系程某公名下的公产房,2000年参加房改由程丙及其爱人韩某梅的工龄加29016元买断,现已更名至程丙名下,但由程甲占有使用;家庭协议中的“宣西(60)号楼(132)号”和“宣西房二层”系指同一处房产,现登记在程甲名下,由程乙占有使用。

2000年,程甲入住案涉房屋,并交纳了15000元,关于该15000元为何费用,双方有争议,程丙称该笔款项为住户保证金,程甲则称系其为房屋第一次买断的款项。现程丙诉至法院,要求程甲从案涉房屋中迁出。

【汉济律师论法】

根据《民法典》第五百四十三条：“当事人协商一致，可以变更合同。”

第四百六十九条：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”

就本案而言,程丙主张其已通过将案涉房屋变更至自己名下的事实行为对 《家庭协议》作了实质性变更,但这只是其单方行为,并未得到其余协议当事人明示同意,且协议各方当事人仍按照协议约定占有对应房屋,此继续按协议约定占有相应房屋的行为应视为对程丙所为变更行为的否定。据此,程丙的行为不能直接产生变更《家庭协议》的法律后果。

且案涉《家庭协议》系五方的真实意思表示,合法有效。现自各方签订协议后至程丙提起本案诉讼已近20年,虽然案涉房产登记至程丙名下,但程丙20余年未请求程甲迁出案涉房屋,且程甲、程内、程乙均依据该协议占有相应的房屋,说明各方一直按《家庭协议》的约定履行,程甲占有案涉房屋系依据各方订立的《家庭协议》,并非无权占有,程丙请求程甲返还案涉房屋无充分的事实和法律依据。

【汉济律师提醒】

合同的实际履行是复杂、动态、丰富的过程,因客观因素双方在履行过程中对合同条款达成变更是合同行的常态,处理合同争议时应注意不唯书面合同论,允许合同当事人以默示形式、事实行为等方式对已生效的合同进行变更,着重探求合同各方当事人的真实意思表示,全面综合评判。

值得注意的是,对事实行为引起的合同订立或者变更的法律后果应审慎把握,要充分考虑合同订立及变更的客观条件,综合各方当事人的意思表示及行为去推定是否有订立或者变更合同的合意。