【案件回顾】

本案涉302房屋系某市卫生材料厂(以下简称材料厂)的福利房,王甲系该厂的职工,2000年王甲“买断工龄”后未在该厂工作。1998年,材料厂将集体宿舍楼对本厂职工进行出售,王甲分得302房购房指标。302房屋出售后,材料厂办理了户名为王甲的房产证。

王甲的前夫马某军与任某红的前夫常某斌是好朋友,302房屋从出售至今一直由任某红夫妇居住、使用,任某红夫妇对房屋进行了装修,且水费用户名变更为任某红,由其长期缴纳税费。

2009年5月6日,王甲和任某红一起到报社,以王甲的名义刊登了房产证遗失公告,任某红支付了公告费300元。后302房屋被政府纳入棚户区改造项目范围内,王甲与任某红因房屋权属问题发生矛盾,引发本案之诉。

【汉济律师论法】

《中华人民共和国民法典》第三百五十六条:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

首先,查明的事实足以证明302房屋实际产权人是任某红而不是王甲,房屋的产权以查明的真实权属为准,而非一律以登记为准;其次,因为王甲拒不协助办理房屋过户手续,房产证的登记权利人没有变更,责任在王甲一方。关于借名买房是否有效的问题。根据查明的情况,本案借名买房行为不存在违反法律强制性规定、公序良俗或者规避本地限购政策的问题,本案王甲与任某红之间的借名买房行为有效。

借名买房实际上主要涉及两个法律行为:出名人与借名人之间的借名行为,出名人与出卖人之间的房屋买卖行为。首先,借名行为不构成通谋虚伪表示。借名人与出名人双方就房屋的购买、登记、占有、使用、收益、处分等内容进行了明确约定,借名人以出名人的名义购买房屋并登记在后者名下的意思是明确的、真实的,双方就此事项达成了合意,因此,双方就借名买房行为并不存在虚假的意思表示。

本案中,马某军与常某斌已经就借名买房的具体细节达成协议,是双方真实意思表示。其次,违反法律行政法规的强制性规定、公序良俗无效。实践中常见借名购买经济适用房等政策性保障住房,为规避限购、限贷等房地产调控政策而借名买房,以及除上述两种情形之外借名购买普通商品房。

对于上述民事活动的评价,不能一概而论,应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断,民事活动是否损害国家或社会公共利益。

本案中涉案房屋为集体宿舍,而非经济适用房,借名买房行为既不违反法律强制性规定,也不违反公序良俗。综上,借名行为有效。

【汉济律师提醒】

关于房产证公示效力的问题。财产的实质归属不单纯地取决于公司外观,应理清实际权利人与名义权利人的关系。