【案件回放】

1999年4月,北京某发展总公司与某仪表公司签订《房地产有偿转让协议》,主要约定北京某发展总公司将其所属的原事子庄乡政府院房地产有偿转让于某仪表公司。北京某发展总公司于2000年5月将公司名称变更登记为某科技公司。

2018年8月,某科技公司以确认合同无效纠纷为由将某仪表公司诉至法院,2020年1月,某科技公司以返还原物纠纷为由诉至法院,但未按期交纳诉讼费,法院裁定按撤诉处理。7月,某科技公司再次以返还原物纠纷为由诉至法院,基于物权要求某仪表公司将位于昌平区事子庄乡子庄东北侧房屋188间及院落腾空、恢复原状,予以返还。

【汉济律师论法】

《中华人民共和国民法典》第三百五十六条:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

关于某科技公司主张的腾空并返还涉案院落的请求,因双方《房地产有偿转让协议》明确约定了转让的“四至范围”包含院落,且案涉房屋作为建筑物转让后,占用范围内的建设用地使用权一并处分,现某科技公司主张返还院落,缺乏依据,不予支持。

房屋等建筑物、构筑物及其附属设施均属于地上定着物,与土地有着密切的关系,从自然属性上讲,房屋等建筑物是不可脱离土地而存在的。但从法律属性上讲,关于两者物权变动的界定,我国法律遵循“房地一体”原则。

具体到本案中,某科技公司与某仪表公司签订《房地产有偿转让协议》,约定某科技公司将案涉房屋作为建筑物转让给某仪表公司,但在建筑物权属变更后,双方并未完成建设用地使用权的转移,以至于造成“房地分离”。

根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定,双方在《房地产有偿转让协议》中明确约定了转让建筑物的范围,则案涉房屋占用范围内的建设用地使用权也应一并转让。据此,本案处理中法院驳回了某科技公司主张某仪表公司返还院落的请求,坚持了建筑物所有权与建设用地使用权一休化原则,有助于保障交易促进土地资源的充分利用。

关于房地一体处分规范应理解为强制性法律条款,以此更有利于简化明确物权关系,减少纠纷产生。在审判实践中,对建设用地使用权或地上建筑物等转让、互换、赠与或出资,双方当事人在合同中约定分别处分的,应根据具体情况处理。

【汉济律师提醒】

建筑物、构筑物及其附着物的所有权与建设用地使用权在法律上是相互独 立的,为了避免“房”“地”分属不同主体,导致纠纷产生,进而简化房地交易关系。

在处分问题上坚持“房地一体”处分原则,以保存不动产的价值,只要建筑物、构筑物或者附属设施权属发生了转让,建设用地使用权就要相应一并转让处分,不可能也不允许“房”和“地”发生分离,造成不稳定的状态,但并没有限定二者的处分方式必须一致,当事人之间基于“房地一体”原则可自由选择合适的方式。