【案件回放】

某大厦于2016年以书面征求意见形式召开首次业主大会通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会;后于2018年对以上事项进行变更。其中,管理规约对某物业公司的管理方式、内容、标准、费用以及禁止性事项进行了规定。

2017年4月,涉案大厦业主大会临时会议决议授权某大厦业主委员会:按业主专有面积占建筑物总面积比例分配公共收益;委托物业服务企业以对外出租方式经营物业共用部分,市查批准受托企业与承租人签订的租赁合同并实施合同履行监督;在物业共用部分租赁合同标的25%~30%范围内向受托物业服务企业支付管理成本、企业利润、税费及其他费用。

2017年8月,某大厦业主委员会向某物业公司发函,约定由某物业公司代为履行与某邮政分公司的租赁合同(将某大厦一层东北侧租赁给某邮政分公司,年租金45万元),某物业公司按当年租赁费用总额的25%取得管理成本、企业利润、税费及其他费用;委托终止后,除支付某大厦业主委员会运行费用外余额按业主专有部分面积平均分配。2017年11月,某大厦变更物业服务企业,双方就涉案租金分配产生争议。

【汉济律师论法】

根据《民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约。

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

第二百八十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使所产生的,应为非法人组织性质,业主委员会作为业主大会的执行机构,系依法产生且有效存续(已备案)。在民事诉讼中,非法人组织可确定一人或数人代表该组织从事民事活动。

某大厦业主委员会的授权范围为对共有部分进行出租、获得收益及支付管理费用等事项,对提起诉讼确无明确授权,但其提起诉讼的目的在于获得租金收益,系授权范围内。换言之,如果以业主大会作为原告提起诉讼,其参加诉讼亦应选举部分代表参加,而某大厦业主委员会作为其选举出的常设机构,与业主大会代表具有一致性。因此具有权代表业主要求某物业公司返还共有区域的收益。

对于建筑物共有部分的收益分配,除某大厦业主委员会向某物业公司的发文已经明确对于已经收取的租赁费45万元可在扣除25%的管理成本、企业利润、税费及其他费用和某大厦业主委员会运行费用以外,剩余部分按业主专有面积平均分配。之后,某大厦业主委员会亦向全体业主发出通知,称纳人分配的公共收益可用于抵扣供暖、物业服务费和其他费用。

因此某物业公司要求扣除部分业主已经交纳的物业费、电费等具有事实依据,对该项答辩意见予以认可,但对于某物业公司要求扣除维修改造费用,由于没有明确证据证明该费用纳人成本,不予支持。

【汉济律师提醒】

属于业主管理权范围的共有区域维修改造费用,应区分具体修缮部位、所有权归属等方面,有约定的从其约定,无约定的以业主专有部分面积所占比例为原则,确定具体承担维修改造费用的业主范围。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十条的规定,共有区域的基础柱、等,由所有权人按比例承担;住宅之间或住宅与非住宅之间共用区域的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例承担。

不属于业主管理权范围的维修改造费用,根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条的规定,应由相关行为人承担维修改造费用,例如应当由建设单位或者施工单位承担的共有部位的维修费用;应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修费用;因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修费用。