【案件回放】

舒某新与刘某雷原系夫妻关系,刘某雷于2002年左右购买涉案房屋,二人 于2003年5月29日登记结婚,房屋所有权于2006年登记在刘某雷名下。二人先后于2013年4月11日协议离婚、2013年11月11日复婚、2018年7月16日离婚。舒某新、刘某雷于2013年离婚时签订《离婚协议书》,约定双方离婚后涉案房屋各分一半,但没有办理所有权变更登记,房屋所有权仍登记在刘某雷一人名下。2016年4月27日,刘某雷与孙某华签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:刘某雷将涉案房屋出售给孙某华。

合同签订后,孙某华按照合同约定向刘某支付了全部购房款。2016年7月8日,涉案房屋过户到孙某华名下。孙某华于2017年8月搬入涉案房屋居住至今。舒某新认为刘某雷与孙某华恶意串通,擅自交易房屋并办理过户,侵害了其对该房屋的合法权益,故诉至法院,要求确认刘某雷与孙某华签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效,孙某华向舒某新、刘某雷返还房屋并配合舒某新、刘某雷办理房屋过户手续。

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【汉济律师论法】

根据《民法典》第一千零六十六条：“婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；

（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。”

孙某华是否具有善意,应从其对舒新的权益受损是否具有故意或重大过失两方面予以分析。首先,孙某华没有明知房屋存在共有权人但仍签订合同、取得房屋所有权的故意。舒某新未提交直接证据予以证明,但提交了电话录音、微信聊天记录,欲证明刘某雷隐瞒出售房屋一事,进一步证明孙某华与刘某雷有恶意申通、损害舒某新利益的行为。

电话录音、微信聊天记录中有刘某雷提出“蒙我媳妇”“替我瞒一年”等词句,可以证明孙某华对刘某雷“蒙”和“瞒”的行为没有 提出异议。但是,电话录音、微信聊天记录大部分为刘某雷的陈述,孙某华当时的内心意思,无法证实,故对于“蒙”和“瞒”的原因及目的,上述证据并没有直接证明。亦即孙某华对刘某雷“蒙”和“瞒”不持异议的行为,不能直接接推导出其对“舒某新为房屋共有权人”这一事项的明知,孙某华与刘某雷签订买卖合同,并不具有侵夺舒某新房屋的故意,不构成与刘某雷的恶意申通,其仍不失为善意买受人。

其次,孙某华没有应知房屋存在共有权人但未尽审查义务的重大过失。在房屋买卖中,买受人确应对房屋权属状况进行必要的审查,但在审查中只要不 存在重大过失,即应视为尽到了审查之责。

涉案房屋所有权证记载的权属状况为刘某雷单独所有;孙某华在买房前曾实地看房,确认了刘某雷对房屋享有实际控制权;孙某华通过刘某雷实际受领了涉案房屋;合同约定的房屋价款在合理范围之内。孙某华对房屋权属和刘某雷的处分权进行了“社会一般人”的必要审查,其无法通过审查“应知”房屋还有其他共有权人,故孙某华并无重大过失。

【汉济律师提醒】

善意取得制度的适用直接关系到交易安全的实现,法律对信赖所有权登记 而进行的交易应当进行保护。因此,在认定受让人是否善意时,应当赋予未变更登记的一方更重的举证责任。故婚内的不动产一定要进行不动产登记。