【案件回放】

2015年11月12日,曹某一与某公司签订商品房买卖(预售)合同,购买某庄园1号楼S-01、S-02、S-03共三套房屋,建筑面积分别是220.36平方米、163.34平方米、163.34平方米,总计547.04平方米,曹某一以每平方米12600元支付购房款首付总计3992704元。

2015年12月1日,曹某一与中国农业银行某支行签订了《个人购房担保借款合同》,贷款290万元用以支付剩余购房款。曹某一用于抵押贷款的某庄园1号楼S-01、S-02、S-03房屋于2015 年12月1日在房屋产权管理中心办理抵押(按揭、在建)备案登记。

按照当地不动产产权管理部门规定,案涉房屋的预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记在同一流程合并办理。贷款发放后,曹某一依照合同约定向某公司履行了全部付款义务。此后曹某一一直按合同约定偿还贷款。某银行于2016年9月23日与某公司签订购房协议,购买了位于某庄园1号楼S-01、S-02、S-03、S-04四套房屋,房屋总面积668.84平方米,某银行以每平方米10700元价格一次性交付购房款6525269元。付款后,某公司将上述房屋交付某银行占有使用,占有使用期间的水费、电费、物业费、采暖费等均由某银行交付。截至本案审结时,案涉房屋尚不具备办理所有权登记之条件,亦未办理初始登记。

第二百二十条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登 记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔 偿。

第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

【汉济律师论法】

根据《民法典》第二百二十条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登 记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”

曹某一主张其基于已办理案涉房屋预告登记的行为,享有的是要求某银行返还案涉房屋的权利。预告登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。也就是说,预告登记所登记的不是现实的不动产物权,而是将来发生不动产物权变动的请求权,它是在确定的财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行,而就相关的请求权进行的登记。

曹某一基于完成对案涉房屋进行预告登记所享有的系预告登记请求权,所保障的系其对案涉房屋将来物权变动能够顺利进行的权益,但该民事权益不具备法律层面上 的不动产物权性质。返还原物请求权在法律属性上系一种典型的物权保护请求 权,其权利基础是请求权人对物享有物权。因此,在曹某一不享有案涉房屋物权的情形下,其无权要求某银行返还案涉房屋。

【汉济律师提醒】

预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力,但并不改变请求权本来的法律关系,预告登记权利人享有的权利本质仍为债权请求权,只是通过预告登记,以实现增强不动产物权变动为内容的请求权。故债权人不享有物权,如相对人不履行合同约定,则权利人无权依据预告登记直接取得物权,其可通过依法主张继续履行合同的方式,实现不动产物权。