【案件回放】

谭某甲与邹某甲系夫妻关系,邹某甲系惠山区寺头村村民。邹某乙、邹某丙、谭某乙系谭某甲与邹某甲的子女。1991年,邹某甲取得《个人土地登记申请书》后,在该土地上建造案涉房屋,但未办理产权证。

1995年6月30日,邹某甲去世后,谭某甲与同村村民许某某签订房屋买卖合同,约定由许某某购买谭某甲的案涉房屋,价格为14000元。许某某于签订合同当日付清全部购房款14000元并入住房屋至今。2004年,许某某向法院提起诉讼,要求判令确认双方上述房屋买卖合同有效,谭某甲协助其办理房屋过户手续。

谭某甲称,其只有25%的产权,且卖房未经女儿儿媳同意,故不同意协助过户。2004年12月1日,许某某向法院提出撤诉申请,法院裁定准许其撤诉。

现邹某甲与谭某甲相继去世,邹某乙、邹某丙要求许某某返还上述房屋未果,故诉至法院要求许某某返还案涉房屋。许某某认为其具有购买资格,房屋买卖合同合法有效,谭某甲有权处分案涉房屋,许某某支付房款并实际使用至今,系善意取得。其同时提出反诉,要求邹某乙、邹某丙与谭某丙协助办理案涉房屋过户手续。

谭某甲在许某某诉讼案件的开庭笔录中陈述案涉房屋系其与邹某甲婚后建造,且涉案房屋已经取得相关审批并依法取得宅基地使用证,故诉争房屋应当认定为邹某甲和谭某甲的大妻共同财产。

【汉济律师论法】

根据《民法典》第三百一十一条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释。第十四条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”

第十五条：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

 （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

 （四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

 （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”

第十六条：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”

第十七条：“民法典第三百一十一条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”

第十八条：“民法典第三百一十一条第一款第二项所称‘合理的价格’，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”

第十九条：“转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。”

第二十条：“具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同被认定无效；

（二）转让合同被撤销。”

谭某甲与许某某签署的房屋买卖合同虽未经许某某签字,但许某某持有并保存了谭某甲签字的合同并已经履行本合同项下的付款义务,谭某甲业已接收房款并行房屋交付义务,故合同已经成立;且许某某为同村村民,符合建房条件,具备购买本村宅基地及其上所建房屋的资格;诉争房屋买卖系谭某甲和许某某的真实意思表示,故该房屋买卖合同合法有效,法院予以确认。

谭某甲未经邹某甲的法定继承人同意擅自处分该房屋,系无权处分,但该无权处分行为并不影响合同效力。

因诉争房屋为谭某甲和邹某甲在婚后建造,而邹某甲已经去世,故许某某因此认为谭某甲有权处分并与其商购房,符合农村交易习惯,并无过错;而农村房屋登记不规范具有普遍性,诉争房屋自建成之日起邹某甲与谭某甲未办理房屋产权证,在出卖给许某某后客观上亦无法办理房屋过户手续,但谭某甲已将该诉争房屋及宅基地使用权证一并交付于许某某,许某某业已实际居住多年,邹某乙、邹某丙、谭某丙主张许某某返还房屋,违反诚信,不予支持。

谭某甲与许某某签署的房屋买卖合同合法有效,许某某已履行付款义务,故许某某反诉要求配合办理房屋过户手续的请求,法院予以支持。

【汉济律师提醒】

认定房屋交易是否无权处分可以从两个角度着手考虑,其一是认定不动产 公示或者登记簿登记的权利人为真实权利人,通过查看不动产的公示信息确认 物权,在这种情况下物权发生变更,物权的登记人自然有权处分,非权利人对房屋的处分必然是无权处分。

其二是推定不动产公示或者登记簿登记的权利人为权利人,但实际权利人可以通过诉讼等方式确认权利。在第二种情况下,如不动产权属登记错误或者没有进行不动产公示登记,真实的权利人可以通过确权诉讼等方式确定真实的权属。当确权诉讼确认真实的权利人与登记权利人不符时,登记权利人也属于无权处分。