【案件回放】

某房地产公司于2013年依法注册成立,其开发建设的某县某小区于2017年10月26日竣工验收合格,截至案件起诉前已入住190多户但均没有办理房产证。小区建设有地下室,地下规划车位有47个,规划设计图纸上的地下室含人防工程和非人防工程两部分,并分别标注建筑面积。经现场勘查地下室为一个整体,人防工程和非人防工程之间并无明显界限。某县房地产交易中心的测绘报告书显示,该房屋共有面积中不包含地下车位。某房地产公司按套销售房屋,商品房总价款已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格。商品房购销合同中约定“该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记以产权登记机关确定为准”。2017年9月1日,某县住房和城乡建设局与某房地产公司签订的《人防工程维护和安全管理责任书》中明确某房地产公司按有关规定与使用人签订《人民防空工程平时使用合同》,并报该局备案,如果该人防工程由某房地产公司自己使用,则需按人防工程维护管理规定做好日常维护工作。人民防空工程是国防工程的组成部分,不得出售、转让。人防地下室车位禁止出售。某房地产公司认为其享有对地下停车位的所有权、管理权,对其安装车位锁准备进行管理,但小区业主认为地下停车位属小区业主共有,于是砸坏车位锁,双方产生纠纷。某县住房和城乡建设局明确人防工程区城内的车库及停车位,某房地产公司使用需报住建局备案同意,人防工程区域外属小区规划用于停放汽车的车位、车库,由某房地产公司与小区业主协商约定。某房地产公司向某县公安局城镇派 出所控告某小区地下车库车位锁被故意毁损，城镇派出所经审查认为没有犯罪 事实,不予立案,某房地产公司不服申请复议并复核,均被维持。

【汉济律师论法】

本案的核心问题为未纳入公摊且属人防工程的小区地下车位的权利归属以及能否转让租赁地下车位。对于车位的权利归属问题。该小区地下47个规划停车位,分为人防车位和非人防车位两种。对于人防车位,《中华人民共和国民法典》第二百五十四条(原《中华人民共和国物权法》第五十二条)规定,国防资产属于国家所有。人防车位用于国防目的,应属国家所有。根据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定,国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。人防车位由国家所有,但应遵循“谁投资、谁受益”的原则分配其使用、管理及收益权能,具体应以“建设成本是否已经列入小区商品房建设成本”“面积分摊有无实际摊入小区业主的 分摊面积”为界定标准。某小区业主委员会辩解,根据《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》《商品住宅价格管理暂行办法》《城市居住区规划设计规范》的相应规定,房屋出售后,人防工程应作为公建设施归全体成员业主所有。因上述规定是在规范开发商确定房屋销售价格,即开发商所销售的房屋计价依据,但该案无证据证明开发商将人防工程建设投资成本摊入房屋销售价格中,开发商销售房屋并不必然导致人防工程投资者转移,故对被告的辩解不予采信。综上,人防车位属国家所有,人防车位的投资人为某房地产公司,某房地产公司享有管理权和收益权,非人防车位由某房地产公司享有所有权。

对于某房地产公司是否可以转让、租赁地下车位问题。人防车位属国家所有,某房地产公司作为投资人对人防车位享有管理权和收益权,但不得出售和转让。

【汉济律师提醒】

购买房屋时也要注意地下车库的产权是归谁所有，是否为人防工程。