【案件回放】

涉案房屋登记在苗某和王某梅名下并由其共同居住使用。张某娟为涉案房屋楼上房屋业主。某能源科技公司为涉案小区供暖服务提供商。

2018年11月15日,苗某所居住涉案房屋房顶出现酒水,某能源科技公司入户检修后发现系楼上积水导致涉案房屋漏水。经联系,张某娟于当日返回。某能源科技公司现场认定张某娟家暖气穿墙立管破裂导致漏水,要求拆除该立管,张某娟未同意,后离开现场,导致漏水状况持续至第二天。某能源科技公司当日对涉案房屋区域进行了停暖处理,后更改管线绕过张某娟家后恢复全楼供暖。后经张某娟申请,某能源科技公司对张某娟家房屋内暖气管道进行了开凿维修,切割取出穿墙立管,更换新的管道。

某能源科技公司试水后又发现张某娟家二层散热片下方有漏水孔。张某娟主张该漏水孔系某能源科技公司安装过程中造成,并不是此次漏水的原因。经法庭当庭询问和双方陈述,三方均认可漏水原因仅有可能是张某娟家一层与二层之间的穿墙立管漏水或二层散热片漏水,不存在其他漏水原因.

【汉济律师论法】

根据《民法典第二百七十二条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

本案在无法进行鉴定的前提下,法院依据现有证据和双方陈述,认为在不存在其他漏水原因情况下,张某娟家内一层与二层之间的暖气穿墙立管漏水和二层散热片漏水均无法排除合理怀疑,故依法认定一层与二层之间的暖气穿墙立管漏水和二层散热片漏水均为张某娟家漏水原因。区分共用供暖设备和自用供暖设备,应当主要考虑其使用功能上的作用。穿墙立管虽安装在张某娟室内,但从其功能上分析,穿墙立管应当是为了连通和保障全楼的供暖设备,应属于全楼供暖主管道的一部分,因该管道维修会导致全楼该组供暖设备停暖,故张某娟家一层与二层之间暖气穿墙立管应为共用供暖设备。

某能源科技公司未定期巡查发现隐患并设法排除。现共用供暖设备即穿墙立管漏水,造成苗某家大面积水,对苗某的损失应由某能源科技公司按照其过错程度承担赔偿责任。

张某娟并未积极妥善协助某能源科技公司在事发第一时间对穿墙立管进行维护维修,导致房屋漏水严重致使楼下业主房屋内设施大面积受损,故张某娟应对损失扩大部分承担赔偿责任。

最后,张某娟家一层与二层之间的暖气穿墙立管因装修被石膏板包裹,客观上造成某能源科技公司定期检查和维护的困难,且某能源科技公司在事发第一时间进行了抢修,故应当降低某能源科技公司的赔偿比例。法院认定,苗某因漏水导致的各项损失,应由张某娟承担80%的赔偿责任,由某能源科技公司承担20%的赔偿责任。

【汉济律师提醒】

业主对自用设施享有占有、使用、收益和处分的权利,所以业主可以对自用设施直接更换。业主不仅对共有部分享有权利,还负有相应的注意义务和履行义务,同时业主不得以放弃权利为由,拒不履行义务。

业主家内部的共用设施需要业主和物业公司承担共同的维修和维护义务。物业公司需要定期上门巡查并提供合理化建议,尽到监督和检查的义务;业主应当对管道预留检查口,方便物业公司和其自身查看管道,尽到合理的保管义务